【STEP3】「どこで開業する?」学習塾は立地が重要!!開業予定地の選定〜物件の契約まで!

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  • 具体的な展開構想
  • 開業に必要な資金の概算

が終わったら、実際に開業する物件の選定をしましょう。

はじめての人はこちらから。

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今回は、学習塾開業の中でも最重要の『開業予定地の選定〜物件契約』についてです。ここをないがしろにしてしまうと、どれだけ最高の展開構想を描いていても「生徒募集がうまくいかずに大失敗…」なんてことになりかねません…

開業予定地は

  1. ターゲット層の人数
  2. 地域生徒の動線
  3. コンセプトに合わせた立地条件
  4. 開業費用

を意識して探しましょう。

いくつか注意点を織り込みながら物件の探し方を紹介します。

【物件選定5つの手順】展開構想・費用の算出が終わったら…実際にテナントを探しに行こう!!

『展開構想』と『必要な資金の概算』は開業する上でとても重要な部分になりますが、結局は頭の中でのお話。家の中から動かなくてもできる作業です。

そろそろ具体的に開業するために動き出しましょう。

自分の展開構想に合った『テナント探し』のポイントは

  • 自分の目で見る
  • 自分の足で歩く

ことが重要です。

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ぼくがテナントを探す上で大切にした『5つの手順』を紹介します!

手順①:学習塾開業予定地の候補を決める

まず開業する地域の候補を決めます。

開業する地域の選び方は人それぞれ。

  • 大手学習塾が展開していない住宅街
  • 集客がしやすい駅前
  • 大手進学塾が展開していない地方
  • 自分の住んでいる地域

など様々です。

ぼくの場合、

  • 定員30名
  • 5科目合計200点以下の生徒限定

という制約を儲けている小規模学習塾の構想なので、大手進学塾とパイを奪い合う必要がありません。大手進学塾が受けいれられない学力層ですからね。

ただ、200点以下の生徒比率って1中学あたり5〜10%くらいなんですよね。

1中学の全校生徒数が500名だとすると、25〜50名がターゲット層になります。そして、全員が通塾してくれるわけではない。

と考えると単体の中学校をメインにするにはなかなか難しい。2〜3中学が交錯する地域での展開が有効となります。

駅前や商店街、住宅街など幅広く探しましたが、最終的には

  1. 3中学からアクセス可能
  2. 動線が確保しやすい商店街

に絞ってテナントを決めました。

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「駅前だから安心!」とか何も考えずに予定地を決めると、あとで大きな後悔をするかもしれません。このあとお話しますが、自分の目で、自分の足で、必ず立地を確認してください!

手順②:実際に予定地周辺を歩いてテナントを探す

ひとり暮らしをしたり、持ち家を購入する際も同じです。

ただ、部屋を決める時って『実際に予定地周辺を歩く』という概念が抜けている人って結構多いんですよね。詳しくは関連記事に書いていますので、こちらも参考にしてみてください。

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ひとり暮らしだったり持ち家の購入の際は、いきなり不動産屋に飛び込んでも何とかなるケースは多いですが…テナント探しに関してはNGです。

まずは自分の足で気になる予定地を歩きましょう。

ぼくは予定地を3〜4時間歩きました。人の流れも見ています。

重要ポイントは

  1. 対象となる生徒(中学生)の動線が引かれているか?
  2. 対象生徒の保護者の動線が引かれているか?
  3. 保護者の方が送り迎えしやすい立地になっているか?
  4. 交通量は?周辺道路の状況は?

です。

いきなり不動産屋でテナントを探すと、どうしても物件の内容ばかり考えてしまいます。

ぼくは駅前、商店街、住宅街、と周辺を歩いて状況を確認し、商店街がベターだと結論を出しました。

理由は、

  1. 中学生が多い
  2. 近くに大型スーパーがあるため保護者の方にとっても親しみがある
  3. 近隣に大きな駐車場があるため送り迎えがしやすい

からです。

特に『送り迎えがしやすい』という項目は大きいですね。晴れの日なら生徒ひとりで来れるかもしれませんが、雨の日・雪の日などは送り迎えが必須になるケースも多いので。

天候まで考慮して、開業に値する立地か見極めましょう。

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学習塾経営を考えているなら、16時〜20時くらいの時間帯で歩くのがベストです!

手順③:気になるテナントの管理会社(不動産屋)にアポをとる

実際に予定地を歩いて、自分の目でテナントを見つけたら、実際に不動産屋に内見のアポを取りましょう。

ここで重要になるのは、

  • 気になる物件へのピンポイント問い合わせ
  • 周辺の物件の紹介依頼

です。気になる物件の内見だけではなく、周辺の物件の紹介も一緒にお願いすると、1日に2〜3件の物件を内見することができます。効率がいいです。

テナントの場合、メインで管理している不動産屋だけでなく、他の不動産でも内見ができるケースが多いので事前に内見できるか聞いてみるのもひとつの手です。

条件は事前に伝えておきましょう。

  • テナント費用
  • テナントの規模(坪数)
  • テナントの立地

は必要最低限伝えるべき情報です。伝えておかないと、ムダに広かったり狭かったり、予算をオーバーしてしまっている物件を紹介されてしまう可能性もあります。

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条件を事前に伝えておくと、スムーズに紹介してもらえます。ぼくは気になる物件が3つあったのですが、事前情報を伝えたら、すべて内見させてもらえました!

手順④:不動産屋さんにテナントも内見させてもらおう

実際に内見する時の注意点です。

ひとり暮らし経験者の方はわかると思いますが、物が何も置いてない部屋って広く感じますよね?

テナントも同じで何もない状態だと広く感じます

いざ備品を運びこむと「思ってたよりも狭い…」なんてことになりかねません。

ギャップを補うために

  1. 写真撮影
  2. メジャーを使って寸法を測る

という作業は徹底しましょう。

写真撮影をしておけば、自宅でもう一度確認しなおすことができます。寸法を測ってけば、運び込む机などのサイズにマッチしている物件かの判断ができます。

ムダに広いテナントを借りてしまう危険も回避できますね。

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あとで「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないように、必ず寸法は測ること!

手順⑤:条件に合ったテナントの契約申込をする

内見して、

  • テナント費用が妥当
  • テナント条件が妥当
  • テナント立地が妥当

条件に合うテナントを見つけたら、契約申込をしましょう。テナントの審査は申込から2週間ほどです。

テナントの契約をする上で確認しておきたい項目として『仮契約が可能か?』という部分にも注目してみてください。

『仮契約』が可能な場合、融資の審査が通らなければいったん契約を反故することが可能です。物件を仮契約してから融資の審査を受けることができます。

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テナントが決まると、いよいよ開業までのカウントダウンが開始です!テナントは『あとで変更する』のが難しいので慎重に!

【注意!】テナントを見るときの『5つのポイント』確認を怠るな!

続いて、テナントを内見する際の『5つのポイント』を紹介します。

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はじめてのテナント探しだと、どこに着目すればいいかわからないですよね?ぼくが着目したポイントをお話しするので参考にしてみてください!

ポイント①:デフォルトの内装は?スケルトン?事務所仕様?

テナントの受け渡し時の状況を確認しましょう。

スケルトン状態での受け渡しなのか?事務所仕様での受け渡しなのか?

ここに着目する理由はひとつ。『開業前の内装費を抑えられるかどうか』です。

具体的に項目をあげると

  1. 床部分
  2. 入口ドア部分
  3. 壁紙
  4. エアコン

です。

事務所仕様での受け渡しの場合は、『床』『壁紙』『エアコン』の問題は解決しているケースが多いです。

スケルトンの場合、床も壁もコンクリート打ちっぱなし状態、エアコンも自分で準備するケースが多いので、内装費用がかさみます。

開業費用を抑えるといった面で重要な部分なので、事務所仕様・スケルトンどちらが費用を抑えられるかは計算する必要があります。

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ぼくの探していた物件の場合は、入口ドアだけガラス扉に変更する必要がありましたが、スケルトンで借りるよりも内装工事費用は30万ほど抑えられる内容でした。

ポイント②:トイレは室内?共用部分?

学習塾教室を運営する上でトイレは必須です。

トイレの有無はもちろん、

  • 室内部分か?
  • 共用部分か?

のチェックもしておきましょう。

トイレがない場合はテナントの中にトイレを設置する必要があります。結構大きな出費になります。

ぼくが内見した3つの物件は

  • 共用部分
  • 室内部分
  • トイレなし(自分で作らなければいけない)

でした。

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トイレが共用部分にある場合は、トラブルが起こった際に管理会社が対応してくれます。ぼくは学習塾運営業務に集中したいので、迷わず共用部分の物件一択です。

ポイント③:まわりのテナントは?住居部分との関わりは?

周りのテナントや住居に気を使うことも重要です。

学習塾は

  • 比較的遅めの時間まで営業
  • 人の出入り(子供の出入り)が多い

住居部分で暮らしている人たちとトラブルになるケースがあります。子供たちは騒ぎますからね…。時間も気にせず…。

おすすめは『住居部分のないテナントビル』です。他のテナントも商売をしているので、騒音が気にならないケースが多いです。

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塾は人の出入りが激しい!近隣トラブルになりそうな気配があるテナントは極力避ける!!

ポイント④:室内の改装は可能?

テナントの大半は『改装可能』(退去時、現状復帰)なので心配ないかもしれませんが。

内見の際に必ず担当者に確認を入れてもらいましょう。後々に「改装は許可してないんだけど…」と言われてトラブルになる可能性を避けるために。

不動産屋の担当者にその場で聞けば、すぐにオーナーに確認を取ってくれます。

手間にならない確認作業なので、絶対に聞きましょう。

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ぼくはドアをガラス扉に変えたかったので、1件だけ確認してもらいました!そして、もう一件確認しておきたいことがあります…!

ポイント⑤:以前のテナントは?抜けた理由は?

テナントが空いている理由を必ず確認しましょう。

  1. 以前のテナントは?
  2. テナントが抜けた理由は?
  3. テナントが抜けた時期は?

ここをおろそかにしてしまうと、後々に大ダメージとなって返ってくるかもしれません。

もし以前のテナントが『学習塾』だった場合は、抜けた時期と抜けた理由は確認できるところまで確認しましょう。

テナントから抜ける理由は2つ。

  1. 規模が大きくなって移転した
  2. 経営が回らなくなって撤退した

のどちらかです。

移転の場合は、ポジティブです。集客しやすい立地だということも証明されました。

撤退の場合は、ネガティブ要素が大きすぎます。

  • 生徒集客ができない物件立地
  • 悪い評判が広がった学習塾跡地

「この場所で勝負できるのか?」と再考する必要があります。特に悪い評判が広がって撤退した塾のあとに展開する場合は、前テナントの評判をそのまま引き継ぐ可能性が大きいです。

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前テナントの悪い評判を引き継いだマイナス状態からの開業は失敗へのデスロード。物件の再考は必須項目です!

テナントは『立地・動線』『設備』『費用』で納得いくまで内見すること!

物件の契約が終われば、いよいよ開業まで秒読み段階です。

テナントは、一目惚れで決めても構いませんが、出来る限り

  1. 立地・動線
  2. 初期搭載設備
  3. 開業費用

を意識して決めましょう。

どれだけキレイでおしゃれな新築物件だとしても『生徒の動線』が引かれていない立地なら生徒は集まりません。

どれだけキレイでおしゃれな外観だったとしても、スケルトン状態での引き渡しになると改装費用がかさみます。

自分にとって重要なポイントを意識するのではなく、『通ってくれる生徒にとって重要なポイント』を意識することが大事です。

ここまでくると、開業への『ワクワク感』とうまくいくかわからない『不安』が交互に押し寄せてきていまにも潰れそうな精神状態かもしれません。

そんなときにおすすめなのは

  • 寝る前に『成功しているイメージ』を思い描く
  • 有名な神社に商売繁盛のお参り

はじめての開業です。不安なこともたくさんあると思います。『絶対に成功する』なんてことは言えません。

それでもマイナスイメージを持っていても何もいいことはありません。思考をポジティブに変換できる方法を模索することが大事です!

次回は『日本政策金融公庫』の融資制度に関してです。自己資金ですべてを賄えない場合、いかに融資を受けるか。そのことについてお話しします。

【STEP4】「自己資金は?融資の希望額は?」はじめての融資を日本政策金融公庫で受ける6つのSTEP!!(近日公開)

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